川崎 マンスリーマンションのココを見逃すな
民法の暇庇担保責任とは性格の異なる別個の規定であるから、宅健取引業者である売主は買主に対し両方の責任を重ねて負うことになる。
住宅の品質確保の促進等に関する法律と暇疲担保責任標記の法律は「品確法」とよばれ、建物の基本構造部分等に関し、完成引渡し時から最低10年間、施工者または売主に対し暇庇担保責任を負わせるものである。
ただし品確法による「暇漉担保責任」は新築住宅に限り適用されるので、中古住宅や土地のみの売買不動産に対する暇流担保責任については、前述した民法その他の規定によることになる。
住宅の品質確保促進法とは回消費者契約法とは「消費者契約法」とは「消費者」が「事業者」の不適切な行為により自由な意思決定が妨げられたことによって結んだ契約を取消すことを可能にした法律。
消費者契約において｢事業者｣と｢消費者｣との間の情報の質･量・交渉力の格差に鑑み､事業者の一定の行為により、消費者が誤認し、または困惑した上で締結した契約を取消すことができるほか、消費者に不利な一定の契約条項を無効にすることが定められた。
不動産取引も消費者契約に含まれるため、取引の際注意する必要がある。
・消費者契約……｢事業者｣と｢消費者｣で締結される契約（法2条）・事業者……法人その他の団体事業としてまたは事業のために契約の当事者となる場合における個人すなわち株式会社、有限会社などの法人業者や個人で宅建業を営む者。
また個人のアパート経営者（大家さん）も事業者に該当する・消費者……上記を除く契約の当事者となる個人適用時期平成13年４月１日以降に締結された｢消費者契約｣について適用され、平成13年３月31日までに締結されたものには適用されない。
不動産取引と消費者契約法不動産取引において消費者契約法の適用対象となる契約宅建業者を売主とする取消可能な契約事業者が勧誘に際して、以下のような一定の行為をした結果、消費者が誤認・困惑して契約に至った場合は取消可能。
誤認重要事項について事実と異なる告知を行うこと（例）擁壁の設置が必要にも関わらず｢近くに崖がありますが、建築には問題ない｣と説明した場合（例）「築１０年｣の中古建物を｢築5年｣と実際と違った表示等を見たり聞いたりして契約した場合契約の目的となるものに関し、将来の不確定要素についての断定的提供をすること（例）「このマンションは必ず値上がりして儲かる｣｢近くに私鉄の駅ができ、将来土地価格の高騰が確実｣などといった場合消費者の利益になることのみを告げて不利益となる事実を故意に告げないこと（例）「眺望がよく、日当りも最高｣と告げたが、実際は｢3カ月後に隣接地での高層マンション建設計画がある｣ことを知りながら、故意にこれを黙って告げなかった場合困惑消費者の意に反し、居座ったり消費者を拘束すること（例）「帰ってくれ｣といっても自宅や職場から帰らない（不退去）「帰ります｣といっても帰してくれない（監禁）無効となる条項事業者の損害賠償責任を免除する条項（例）売主（事業者）の全部または一部の免責消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項（例）いかなる理由があっても契約の解除ができない（例）契約に違反した場合の貸主（事業者）の無催告契約解除（例）賃貸借契約の貸主の修繕義務を免除する条項消費者の利益を一方的に害する条項（例）賃料支払いが遅延した場合の遅延損害金のうち、年利16％を超える部分マンションを売買するときの留意点マンションの売買は区分所有権という特殊な権利の取引となり、他の不動産と違った特徴や留意点がある。
マンションは永住型志向に最近のデベロッパーは商品企画に工夫をこらし、共用施設の充実した高品質のマンションを供給している。
一方購入者は、地価下落傾向が続くなかで将来の転売や買換えが難しくなることを考え、『永住型志向』で物件を選ぶようになってきている。
今人気のあるマンションは、『住環境の良い』「共用スペースや施設が充実している」『バリアフリーで、遮音等機能性の高い』そして超高層マンションのように『差別化された」物件である。
入居者の評判を聞く新築マンションの場合、その分譲業者が以前に建てたマンションの住人に直接会って、契約上のトラブルはなかったか、住み心地はどうか、管理面に問題がないかどうか聞いてみると大変参考になる。
管理内容を調べる『マンションは管理を買え」といわれるように､マンションの資産価値を左右するのは管理である。
管理や使用方法などについて書かれた管理規約に目を通し、以下のことを確認したい。
管理方式は居住者の直接管理か、管理会社への委託方式か。
委託先の信用はどうか。
管理人は常駐か、通勤か。
管理費・修繕積立金の金額は妥当か。
長期修繕計画があるか。
中古マンションの場合、前所有者のこれらの滞納金はないか。
駐車場や専用庭などの専用使用権の使用料は、管理組合の口座に積み立てるよう定められているか。
事務所使用の禁止やペット飼育の制限など専有部分の利用制限管理費・修繕積立金の額を調べるマンションは、将来の共用部分の大規模修繕（屋上の防水工事、外壁の塗り替え等）に備えて、管理費のほかに修繕積立金を徴収し積み立てている。
特に中古マンションを買う場合には、この修繕積立金の積立額を管理組合等で確認すべきである。
修繕積立金額が低額の場合、大規模修繕を行う時点での区分所有者が一時に多額の不足金を負担し合うことになる。
管理費・積立金等の管理は、管理組合が行うべきであるが、預金名義が管理会社になっている場合、管理会社の経営が悪化したときに住民に戻らないというケースもある。
最も望ましい形態は、預金や信託等の口座を管理組合法人名義とし、通帳と印鑑を管理組合の理事長と会計担当理事等、複数の役員が別々に保管することである。
建設会社の信用力を調べるマンションのトラブルは建物に関することが多く、その対応は当初の建設会社が行うことになる。
定期的な修理・補修のほか、台風や大地震等の災害時にも迅速で誠意のある対応ができる建設会社であるかどうかは、マンションの資産価値を大きく左右する。
マンションの専有面積（壁芯計算と内法計算）新築マンションの引渡しを受け入居後、登記済み権利証や建物登記簿謄本をみると、購入した住戸の専有面積が売買契約書やパンフレット記載の面積より少なくなっている。
建物面積の測り方には、壁の中心で測る壁芯計算方式と、壁の内側から測る内法計算方式がある。
前者は設計図や建築確認に用いられ、売買契約書やパンフレットにもこの面積が記載されている。
これに対し登記では完成後の住戸内を実測して面積を算出するため、壁芯面積に比べて壁や柱の厚さ分（5〜１０％程度）だけ少なくなるというわけである。
共同生活マンションは基本的に共同住宅であり、歩行音、ピアノやステレオの音が問題となったり、水漏れ事故、ゴミの出し方、ペットの飼育、駐車・駐輪の仕方など共同生活を送る上でのトラブルがどうしても起こりがちである。
個々に管理規約や使用細則でこれらに関する具体的な定めをしているが快適なマンション生活は居住者相互の心構えしだい、ということである。
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